Energetische Sanierung: Mieterhöhung und Modernisierungsumlage nach § 559 BGB

Wer eine vermietete Immobilie energetisch saniert, zahlt zunächst allein: für Dämmung, Fenster oder die neue Heizung. Das Gesetz erlaubt aber, einen Teil dieser Kosten dauerhaft auf die Miete umzulegen. Wie viel das ist, wo die Grenzen liegen und warum Vermieter steuerlich anders rechnen als Selbstnutzer, steht in diesem Beitrag. Er informiert über die Rechtslage, ersetzt aber keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Erst trennen: Modernisierung oder Instandhaltung?

Umlegen dürfen Vermieter nur Modernisierungskosten. Eine energetische Modernisierung ist nach § 555b Nr. 1 BGB eine bauliche Veränderung, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird: die gedämmte Fassade, neue Fenster, die effizientere Heizung.

Instandhaltung ist das Gegenstück, also Reparatur und Erhalt des vertragsgemäßen Zustands. Diese Kosten trägt der Vermieter aus der laufenden Miete, umlegen darf er sie nicht.

In der Praxis stecken beide Anteile oft in einer Maßnahme. Wer eine 30 Jahre alte Heizung gegen eine Wärmepumpe tauscht, hätte ohnehin bald investieren müssen. § 559 Abs. 2 BGB verlangt deshalb, den Anteil abzuziehen, der für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wäre, notfalls per Schätzung unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrads. Je älter das ersetzte Bauteil, desto größer der Abzug.

Die 8-Prozent-Regel des § 559 BGB

Von den verbleibenden Modernisierungskosten dürfen Vermieter 8 Prozent jährlich auf die Miete umlegen (§ 559 Abs. 1 BGB). Die Erhöhung gilt dauerhaft; ein Enddatum sieht das Gesetz nicht vor.

Ein Zahlenbeispiel: Auf eine Wohnung entfallen 35.000 Euro umlagefähige Kosten. 8 Prozent davon sind 2.800 Euro im Jahr, also rund 233 Euro im Monat. Ob dieser Betrag verlangt werden darf, entscheidet die Kappungsgrenze im nächsten Abschnitt.

Wichtig für alle, die Förderung nutzen: Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten, und bei zinsverbilligten Förderkrediten wird der Zinsvorteil abgezogen (§ 559a BGB). Wer fördern lässt, legt also weniger um, senkt aber den eigenen Kostenblock. Welche Programme aktuell infrage kommen, steht im Beitrag zur Förderung der energetischen Sanierung.

Kappungsgrenzen: wie viel Mieterhöhung maximal erlaubt ist

§ 559 Abs. 3a BGB deckelt die Erhöhung unabhängig von den Kosten:

Für das Beispiel oben, eine Wohnung mit 70 Quadratmetern: höchstens 210 Euro mehr im Monat, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter höchstens 140 Euro. Die rechnerischen 233 Euro sind damit gekappt. Frühere Erhöhungen nach Modernisierung innerhalb der sechs Jahre zählen mit.

Sonderfall Heizungstausch: 10 Prozent mit Förderung

Für den Heizungstausch gibt es einen eigenen Weg: § 559e BGB erlaubt 10 statt 8 Prozent, wenn der Vermieter eine staatliche Förderung in Anspruch nimmt und die Drittmittel vollständig von den Kosten abzieht. Im Gegenzug gilt eine strengere Kappung von höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Bei 70 Quadratmetern sind das maximal 35 Euro im Monat.

Ob 8 Prozent nach § 559 oder 10 Prozent nach § 559e am Ende mehr Umlage ergeben, hängt von Kosten und Fördersatz ab. Das gehört durchgerechnet, bevor der Auftrag vergeben wird.

Ankündigung, Erklärung, Härtefall: die Formalien

Spätestens drei Monate vor Baubeginn muss die Modernisierung in Textform angekündigt werden: Art und Umfang, voraussichtlicher Beginn und Dauer, die erwartete Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (§ 555c BGB).

Nach Abschluss folgt die Mieterhöhungserklärung, ebenfalls in Textform und mit nachvollziehbarer Berechnung (§ 559b BGB). Die erhöhte Miete ist ab dem dritten Monat nach Zugang fällig. Wurde nicht oder fehlerhaft angekündigt oder übersteigt die Erhöhung die Ankündigung um mehr als 10 Prozent, verschiebt sich der Beginn um sechs weitere Monate. Formfehler kosten hier bares Geld.

Mieter können einen Härteeinwand erheben: Die Erhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der künftigen Betriebskosten eine Härte bedeuten würde (§ 559 Abs. 4 BGB). Für kleinere Maßnahmen bis 10.000 Euro gibt es ein vereinfachtes Verfahren, bei dem pauschal 30 Prozent als Instandhaltungsanteil abgezogen werden (§ 559c BGB).

Steuern: Werbungskosten statt § 35c EStG

Der bekannte Steuerbonus für energetische Sanierung nach § 35c EStG, 20 Prozent der Aufwendungen und höchstens 40.000 Euro Ermäßigung je Objekt, verteilt über drei Jahre, gilt nur für selbst genutztes Wohneigentum. Vermieter gehen dort leer aus, rechnen über die Werbungskosten aber oft besser:

• Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung voll absetzbar oder wahlweise gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen (§ 82b EStDV). Nach unserer Einschätzung ist das der Regelfall, wenn Vorhandenes zeitgemäß ersetzt wird, etwa alte Fenster gegen neue; verbindlich klärt das der Steuerberater.
• Herstellungskosten, etwa ein Anbau oder eine deutliche Standardhebung, wirken nur über die Abschreibung, verteilt auf die Nutzungsdauer.
• Vorsicht nach dem Kauf: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, gelten sie insgesamt als Herstellungskosten und sind nur noch abzuschreiben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Wie Selbstnutzer stattdessen rechnen, steht im Beitrag zur steuerlichen Seite der Sanierung.

Saubere Kostentrennung entscheidet am Ende

Ob Umlage oder Steuer: Beide Rechnungen stehen und fallen mit der Trennung von Modernisierung und Instandhaltung. Wer nach Abschluss der Arbeiten nur eine Pauschalsumme ohne Aufschlüsselung in der Hand hält, kann weder die Umlage sauber begründen noch die Werbungskosten richtig zuordnen.

Als Generalunternehmer beauftragen und koordinieren wir die Fachbetriebe und strukturieren die Dokumentation von Anfang an so, dass Kostenanteile, Fördernachweise und Protokolle dort auftauchen, wo Sie sie später brauchen: in der Mieterhöhungserklärung und in der Steuererklärung. Sie haben einen Ansprechpartner und einen Vertrag, vom ersten Angebot bis zur Abnahme. Welche Förderung zu Ihrem Objekt passt, klären wir in der Förderberatung; was eine Sanierung im bewohnten Bestand umfasst, zeigt die Seite zur Komplettsanierung.

Und weil Ankündigung, Härtefall und Erhöhungserklärung juristisches Terrain sind, noch einmal ausdrücklich: Dieser Beitrag informiert. Die rechtssichere Gestaltung im Einzelfall gehört in die Hände eines Fachanwalts für Mietrecht.