Energetische Sanierung von der Steuer absetzen: der Steuerbonus nach § 35c EStG

Der Staat beteiligt sich an einer energetischen Sanierung auf zwei Wegen: mit Zuschüssen von KfW und BAFA oder mit einer Steuerermäßigung nach § 35c EStG. Der zweite Weg ist weniger bekannt, dabei ist er oft der unkompliziertere: kein Antrag vor Baubeginn, kein Förderportal, die Abwicklung läuft über die Steuererklärung. Einen Haken gibt es allerdings, und der gehört an den Anfang: Beides zusammen geht für dieselbe Maßnahme nicht.

Wie der Steuerbonus nach § 35c EStG funktioniert

Sie ziehen 20 Prozent der Kosten energetischer Maßnahmen direkt von Ihrer Einkommensteuer ab. Berücksichtigt werden Aufwendungen bis 200.000 Euro je Wohnobjekt, die Ersparnis beträgt also höchstens 40.000 Euro. Der Abzug verteilt sich auf drei Jahre:

Wichtig ist das Wort „direkt": Die Ermäßigung senkt nicht das zu versteuernde Einkommen, sondern die Steuerschuld selbst. 10.000 Euro Bonus bedeuten 10.000 Euro weniger Steuer. Daraus folgt aber auch die Grenze des Modells: Wer in einem Jahr wenig oder keine Einkommensteuer zahlt, schöpft den Bonus nicht aus. Einen Vortrag in spätere Jahre sieht das Gesetz nicht vor.

Die Regelung gilt für Maßnahmen, die vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen werden.

Welche Maßnahmen begünstigt sind

Das Gesetz zählt die begünstigten Maßnahmen abschließend auf: Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, Erneuerung von Fenstern und Außentüren, Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage, Erneuerung der Heizungsanlage, digitale Systeme zur Betriebs- und Verbrauchsoptimierung sowie die Optimierung bestehender Heizungen, die älter als zwei Jahre sind. Für jede Maßnahme gelten technische Mindestanforderungen aus einer eigenen Verordnung, deren Einhaltung das Fachunternehmen bestätigen muss.

Ein Posten wird oft übersehen: Kosten für Energieberatung und Baubegleitung werden zur Hälfte angerechnet, und zwar vollständig im ersten Jahr. Was sich hinter den einzelnen Maßnahmen verbirgt, steht in unserem Überblick über die Maßnahmen einer energetischen Sanierung.

Welche Voraussetzungen gelten

Fünf Bedingungen müssen zusammenkommen:

• Selbstnutzung: Sie sind Eigentümer und nutzen das Gebäude oder die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken. Das Objekt kann in Deutschland, der EU oder dem EWR liegen.
• Gebäudealter: Bei Beginn der Maßnahme ist das Gebäude älter als zehn Jahre.
• Fachunternehmen: Die Arbeiten führt ein Fachunternehmen aus. Eigenleistungen zählen nicht.
• Bescheinigung: Das ausführende Unternehmen stellt eine Bescheinigung nach amtlichem Muster aus, umgangssprachlich oft Fachunternehmererklärung genannt. Seit 2025 gibt es dafür ein einheitliches Muster; auch Energieberater mit Ausstellungsberechtigung nach § 88 GEG dürfen es ausstellen.
• Rechnung und Überweisung: Sie brauchen eine Rechnung, und die Zahlung muss unbar auf das Konto des Unternehmens erfolgen. Barzahlung kostet den gesamten Bonus.

Steuerbonus und Förderung schließen sich aus

Hier entstehen die meisten Missverständnisse: Steuerlich absetzen trotz Förderung geht nicht. Wer für eine Maßnahme einen steuerfreien Zuschuss oder ein zinsverbilligtes Darlehen in Anspruch nimmt, verliert für genau diese Maßnahme den Anspruch auf die Steuerermäßigung. Das steht so im Gesetz.

Entscheidend ist das Wort „Maßnahme". Die Wahl gilt nicht für das ganze Projekt, sondern für jede Einzelmaßnahme. Sie können die neue Wärmepumpe über die KfW fördern lassen und die neuen Fenster über die Steuer abrechnen. Voraussetzung ist, dass die Kosten sauber getrennt sind und für jede Maßnahme eigene Rechnungen vorliegen.

Was sich wann rechnet

Zur Orientierung, Stand August 2026:

Unsere Einschätzung zur Wahl: Beim Heizungstausch ist der Zuschuss fast immer die bessere Option, weil Grundförderung und Boni weit über 20 Prozent hinausgehen können. Bei Dämmung, Fenstern und Türen liegen beide Wege nah beieinander; dann entscheiden Steuerlast, Zeitplan und die Frage, ob Sie den Antragsweg gehen wollen. Fördersätze ändern sich, teils zu festen Stichtagen. Was aktuell gilt, steht im Beitrag zur Förderung der energetischen Sanierung.

Und der ehrliche Hinweis dazu: Dieser Beitrag erklärt das System, er ersetzt keine Steuerberatung. Ob der Bonus zu Ihrer Steuersituation passt, rechnet Ihnen Ihre Steuerberatung anhand konkreter Zahlen aus.

So kommt der Bonus in die Steuererklärung

Einen Antrag vor Baubeginn gibt es nicht. Sie warten, bis die Maßnahme abgeschlossen und bezahlt ist, und füllen dann mit der Einkommensteuererklärung den amtlichen Vordruck aus: die Anlage Energetische Maßnahmen. Dort tragen Sie Objekt, Maßnahme und Kosten ein, die Bescheinigung des Fachunternehmens legen Sie bei. Den Vordruck reichen Sie in allen drei Jahren ein, über die sich der Abzug verteilt.

Vermietete Immobilien laufen anders

Der Steuerbonus gilt nur für Selbstnutzer. Wenn Sie die sanierte Immobilie vermieten, setzen Sie die Kosten stattdessen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ab, in der Regel als Erhaltungsaufwand sofort oder verteilt über mehrere Jahre. Das ist ein anderer Mechanismus mit eigenen Regeln. Was dabei zu beachten ist, behandeln wir gesondert im Beitrag zur energetischen Sanierung als Vermieter.

Eine Rechnung, vollständige Nachweise

Für den Steuerbonus brauchen Sie am Ende einen sauberen Stapel Unterlagen: Rechnungen, Überweisungsbelege und für jede Maßnahme die Bescheinigung nach amtlichem Muster. Als Generalunternehmer beauftragen und koordinieren wir die Fachbetriebe. Sie haben einen Ansprechpartner, einen Vertrag und eine Rechnung, in der die begünstigten Maßnahmen getrennt ausgewiesen sind; die Bescheinigungen der ausführenden Gewerke gehören bei uns zum Abschluss dazu. Ob für Ihr Projekt Zuschuss oder Steuerbonus der bessere Weg ist, klären wir vor dem ersten Auftrag. Mehr dazu auf unserer Seite zur Förderberatung.