Energetische Sanierung als Pflicht: Was beim Hauskauf wirklich verlangt wird

Wer ein älteres Haus kauft, hört schnell Sätze wie „Da müssen Sie sowieso alles machen". Das Gesetz sagt etwas anderes: Die Liste der echten Pflichten ist kurz, und sie ist im Juli 2026 sogar kürzer geworden. Hier steht, was beim Eigentümerwechsel wirklich verlangt wird, was nicht, und was hinter Schlagworten wie „Pflicht 2030" und „Enteignung" steckt.

Ein neues Gesetz, vertraute Pflichten

Bis Juli 2026 standen die Regeln im Gebäudeenergiegesetz (GEG). Am 28. Juli 2026 wurde das Nachfolgegesetz verkündet, seit dem 29. Juli 2026 gilt es: das Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden, kurz GModG.

Für Käufer ändert der neue Name wenig. Die beiden Nachrüstpflichten, die beim Eigentümerwechsel greifen, wurden inhaltlich unverändert übernommen und stehen jetzt in § 35 und § 69 GModG statt in § 47 GEG und dessen Nachbarvorschriften. Ratgeber, die noch vom GEG sprechen, liegen bei den Dämmpflichten also weiterhin richtig.

Was beim Hauskauf wirklich Pflicht ist

Nach dem Eigentumsübergang treffen den Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses genau zwei Nachrüstpflichten:

Die Frist beträgt für beide zwei Jahre. Die Deckenpflicht entfällt, wenn das Dach darüber bereits gedämmt ist oder die Decke den Mindestwärmeschutz einhält. Wie eine Dämmung von Decke oder Dach fachlich sauber umgesetzt wird, steht auf unserer Seite zu Dach und Fassade.

Warum greift das ausgerechnet beim Kauf? Wer sein Ein- oder Zweifamilienhaus am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist von beiden Pflichten befreit. Diese Befreiung endet mit dem Verkauf, deshalb trifft die Pflicht den Käufer.

Genau genommen knüpft die Frist an den ersten Eigentumsübergang nach dem

1. Februar 2002. Wurde das Haus seitdem schon einmal verkauft, war die Dämmung längst fällig; Sie übernehmen dann keine frische Frist, sondern eine Pflicht, die der Vorbesitzer hätte erfüllen müssen. Ein Blick auf den Dachboden vor dem Notartermin lohnt sich also. Wer die Pflichten ignoriert, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.

Die Austauschpflicht für alte Heizkessel ist Geschichte

Bis Juli 2026 galt: Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre waren, durften nicht weiterbetrieben werden, und beim Hauskauf hatte der Käufer zwei Jahre Zeit für den Austausch (§ 72 des alten GEG). Diese Pflicht hat das GModG ersatzlos gestrichen. Eine funktionierende Öl- oder Gasheizung darf unabhängig vom Alter weiterlaufen und auch repariert werden.

Dass ein Kessel aus den Neunzigern weiterlaufen darf, heißt nicht, dass er wirtschaftlich weiterlaufen sollte. Das ist jetzt eine Rechenaufgabe, keine Rechtsfrage. Welche Zuschüsse einen freiwilligen Tausch aktuell erleichtern, steht in unserem Beitrag zur Förderung.

Was nicht Pflicht ist

• Fassade dämmen: keine Pflicht. Anforderungen greifen erst, wenn Sie ohnehin mehr als zehn Prozent eines Bauteils modernisieren.
• Fenster tauschen: keine Pflicht. Auch hier gelten Vorgaben nur, wenn ohnehin modernisiert wird.
• Heizung tauschen: keine Pflicht, solange die Anlage funktioniert.
• Komplettsanierung auf ein bestimmtes Effizienzniveau: keine Pflicht, weder beim Kauf noch zu einem späteren Stichtag.

Eine Besonderheit gilt in Nordrhein-Westfalen: Wer sein Dach vollständig erneuert, muss seit Januar 2026 eine Solaranlage auf mindestens 30 Prozent der geeigneten Dachfläche errichten (§ 42a BauO NRW). Das ist Landesrecht, hängt nicht am Hauskauf und greift nur bei kompletter Dacherneuerung, nicht bei Reparaturen.

Mehrfamilienhaus und Eigentumswohnung

Die Selbstnutzer-Ausnahme gilt nur für Häuser mit höchstens zwei Wohnungen. In Mehrfamilienhäusern bestehen die Dämmpflichten deshalb seit Jahren unabhängig von jedem Verkauf: Geschossdecke und Leitungen müssten dort längst gedämmt sein. Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, löst keine neue Frist aus, sondern übernimmt gegebenenfalls einen bestehenden Pflichtverstoß. Das gehört vor den Kauf geprüft, nicht danach.

Bei einer Eigentumswohnung betreffen beide Pflichten das Gemeinschaftseigentum. Umsetzen kann sie nur die Eigentümergemeinschaft per Beschluss; eine persönliche Zwei-Jahres-Frist läuft mit Ihrem Kauf nicht an. Prüfen Sie vor dem Kauf die Protokolle der Eigentümerversammlungen: Dort steht, ob das Thema erledigt, beschlossen oder aufgeschoben ist und ob eine Sonderumlage im Raum steht.

„Pflicht 2030" und „Enteignung": was hinter der Suche steckt

Beide Schlagworte stammen aus der Debatte um die EU-Gebäuderichtlinie EPBD. Frühe Entwürfe sahen tatsächlich individuelle Vorgaben vor: Die EU-Kommission schlug vor, dass Wohngebäude bis 2033 mindestens die Effizienzklasse E erreichen müssen, das EU-Parlament forderte sogar Klasse D. Im Trilog vom Dezember 2023 wurde diese Klassen-Pflicht für Wohngebäude ersatzlos gestrichen.

Die beschlossene Richtlinie verpflichtet stattdessen die Staaten, nicht die einzelnen Eigentümer: Der Primärenergieverbrauch aller Wohngebäude soll bis 2030 um mindestens 16 Prozent gegenüber 2020 sinken, bis 2035 um 20 bis 22 Prozent. Wie Deutschland das erreicht, etwa über Förderung, entscheidet der Gesetzgeber. Eine Sanierungspflicht für einzelne Wohnhäuser zum Jahr 2030 enthält die Richtlinie nicht. Anders bei Nichtwohngebäuden wie Büros: Dort müssen die energetisch schlechtesten 16 Prozent des Bestands bis 2030 über einen Mindeststandard gehoben werden, bis 2033 sind es 26 Prozent.

Die Frist zur Umsetzung in deutsches Recht lief Ende Mai 2026 ab und wurde knapp verpasst; das neue Gesetz kam erst Ende Juli. Eine Enteignung sieht weder die Richtlinie noch das deutsche Gesetz vor, in beiden Texten kommt sie nicht vor. Die schärfste Sanktion bei verletzten Nachrüstpflichten ist das oben genannte Bußgeld. Das ist unsere Lesart der Rechtstexte, kein anwaltlicher Rat.

Was das für Ihren Kauf bedeutet

Rechnen Sie die zwei Pflichtmaßnahmen vor dem Kauf durch statt nach dem Einzug, und lassen Sie sich vom Verkäufer zeigen, was schon erledigt ist. Beide Maßnahmen stehen in fast jedem Sanierungsfahrplan ohnehin weit vorn. In welcher Abfolge weitere Schritte sinnvoll sind, steht in unserem Beitrag zur Reihenfolge.

Wenn Sie ein Haus mit offenen Pflichten übernommen haben, koordinieren wir als Generalunternehmer die nötigen Gewerke: Sie haben einen Ansprechpartner, einen Vertrag und eine Rechnung, von der Bestandsaufnahme bis zur fertigen Dämmung. Ob dabei Fördermittel infrage kommen, klären wir vorab, mehr dazu auf unserer Seite zur Förderberatung.