Wohnung renovieren: Kosten von der Auffrischung bis zur Komplettsanierung

Wer nach den Kosten einer Wohnungsrenovierung sucht, findet Zahlen zwischen 3.000 und 60.000 Euro, und alle können stimmen. Sie beschreiben nur nicht dasselbe Projekt. Hinter dem Wort Renovieren stecken drei Stufen, die sich in Aufwand, Dauer und Preis um das Zehnfache unterscheiden. Dieser Beitrag trennt die Stufen ehrlich und rechnet jede an einer 50-Quadratmeter-Wohnung durch.

Drei Stufen, drei Projekte

Renovieren frischt Oberflächen auf: Wände und Decken streichen, neuer Bodenbelag, Kleinreparaturen. Die Substanz bleibt unberührt, die Wohnung bleibt während der Arbeiten meist bewohnbar.

Teilsanieren erneuert einzelne Gewerke grundlegend. Die häufigste Kombination ist Bad plus Elektrik, denn beides stammt in vielen Wohnungen noch aus der Erstausstattung und ist technisch am Ende, nicht nur optisch.

Komplettsanierung heißt: Die Wohnung wird leergeräumt und bis auf Estrich und Putz erneuert. Elektrik, Wasserleitungen, Bad, Böden, Innentüren, Oberflächen, oft auch Grundrissänderungen, soweit keine tragenden Wände im Weg stehen.

Was die einzelnen Posten kosten

Für Maler- und Bodenarbeiten gibt es keine neutrale veröffentlichte Statistik. Die beiden ersten Spannen sind deshalb ausdrücklich unsere Einschätzung aus laufenden Projekten im Ruhrgebiet. Die Badspanne nennt die Commerzbank in ihrem Ratgeber zur Badsanierung, die Elektrikspanne stammt aus einer Preisübersicht für 2025. Warum alte Elektrik mehr ist als eine Preisfrage, steht in unserem Beitrag zur Elektrik im Altbau.

Das Rechenbeispiel: 50 Quadratmeter

Stufe 1, Renovieren. Eine 50-Quadratmeter-Wohnung hat rund 140 Quadratmeter Wand- und Deckenfläche. Malerarbeiten liegen damit bei etwa 1.500 bis 3.000 Euro, ein neuer Vinyl- oder Laminatboden auf voller Fläche bei 1.500 bis 3.500 Euro. Zusammen grob 3.000 bis 6.500 Euro, mit Parkett entsprechend mehr (Einschätzung auf Basis der Spannen oben).

Stufe 2, Teilsanieren. Das Bad einer solchen Wohnung misst meist 4 bis 5 Quadratmeter. Nach der Commerzbank-Spanne ergibt das 3.600 bis 17.500 Euro; in mittlerer Ausstattung landen unsere Projekte meist zwischen 10.000 und 14.000 Euro (Einschätzung). Die Elektrik kostet bei 80 bis 150 Euro je Quadratmeter 4.000 bis 7.500 Euro. Mit der Renovierung aus Stufe 1 zusammen: rund 18.000 bis 30.000 Euro. Wie auf 4 Quadratmetern ein funktionierendes Bad entsteht, steht im Beitrag kleines Bad planen. Wird ohnehin saniert, ist der Umbau der Badewanne zur Dusche oft der Schritt mit dem größten Alltagsgewinn.

Stufe 3, Komplettsanierung. Hier existiert keine belastbare neutrale Quelle je Quadratmeter Wohnfläche. Aus unseren Projekten: 600 bis 1.200 Euro je Quadratmeter je nach Zustand und Standard, für 50 Quadratmeter also 30.000 bis 60.000 Euro (Einschätzung). Die Spanne ist so breit, weil Leitungswege, Grundriss und Ausstattung stärker wirken als die reine Fläche. Wer Ideen für diese Stufe sammelt, sollte sie jetzt einplanen: Eine bodengleiche Dusche, ein zur Wohnküche geöffneter Grundriss oder zusätzliche Leerrohre kosten bei offenen Wänden einen Bruchteil dessen, was eine Nachrüstung später verlangt.

Eigentümergemeinschaft: nicht alles gehört Ihnen

Innerhalb Ihres Sondereigentums entscheiden Sie allein: streichen, Boden legen, Badobjekte tauschen. Sobald Gemeinschaftseigentum betroffen ist, braucht es einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Das regelt § 20 des Wohnungseigentumsgesetzes: Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung hinausgehen, müssen beschlossen oder einem Eigentümer durch Beschluss gestattet werden.

Zum Gemeinschaftseigentum zählen unter anderem tragende Wände, Fenster und die Steigleitungen für Wasser und Abwasser. Wer beim Bad die Stränge anfassen will oder einen Durchbruch plant, informiert die Verwaltung deshalb vor der Planung, nicht nach dem ersten Stemmtag.

Lärm: was die Nachbarn hinnehmen müssen und was nicht

In Nordrhein-Westfalen schützt § 9 des Landes-Immissionsschutzgesetzes die Nachtruhe: Von 22 bis 6 Uhr sind Betätigungen verboten, die geeignet sind, sie zu stören. An Sonn- und Feiertagen kommt der Schutz des Feiertagsgesetzes NRW hinzu; lärmintensive Arbeiten wie Stemmen und Bohren gehören dann nicht in den Kalender. Hausordnungen dürfen zusätzlich Mittags- und Abendruhe festlegen, und in Eigentümergemeinschaften tun sie das häufig.

Praktisch heißt das: Laute Gewerke werktags einplanen, Abbrucharbeiten den Nachbarn vorher ankündigen und bei mehreren Wochen Bauzeit die Verwaltung einbinden. Ein Aushang im Treppenhaus kostet nichts und erspart die meisten Beschwerden.

Steuer: 20 Prozent der Arbeitskosten zurück

Für Handwerkerleistungen in der selbst genutzten Wohnung mindert § 35a EStG die Einkommensteuer um 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Voraussetzung sind eine Rechnung und die Zahlung per Überweisung. Nicht kombinierbar ist der Bonus mit öffentlich geförderten Maßnahmen, etwa zinsverbilligten Krediten oder steuerfreien Zuschüssen.

Generalunternehmer oder Einzelvergabe?

Für Stufe 1 brauchen Sie keinen Generalunternehmer. Ein Malerbetrieb und ein Bodenleger, zwei Termine, wenig Koordination.

Ab der Teilsanierung kippt die Rechnung. Allein im Bad greifen Rohbau, Sanitär, Elektrik, Fliesen und Maler ineinander, und die Reihenfolge entscheidet: erst schlitzen, dann abdichten, dann fliesen, dann montieren. Jede Lücke zwischen zwei Betrieben kostet Wartezeit, und bei fünf einzeln beauftragten Firmen organisieren Sie diese Übergaben selbst, samt Schuldfrage, wenn etwas schiefgeht.

Als Generalunternehmer beauftragen und koordinieren wir die Fachbetriebe. Sie haben einen Ansprechpartner, einen Vertrag, eine Rechnung, und die Gewährleistung liegt an einer Stelle statt bei fünf. In der Eigentümergemeinschaft kommt hinzu, dass einer die Kommunikation mit Verwaltung und Nachbarn übernimmt. Was eine Komplettsanierung bei uns umfasst, besprechen wir am besten an Ihrem konkreten Grundriss.