Dachgeschossausbau: Kosten, Genehmigung und was das Dach können muss

Ein ungenutzter Dachboden ist Fläche, die Sie schon besitzen: Dach, Wände und Treppe stehen, es fehlt nur der Ausbau. Ob daraus Wohnraum wird, entscheiden drei Fragen. Bekommen Sie die Genehmigung? Trägt das Dach, was der Ausbau mitbringt? Und was kostet das Ganze ehrlich gerechnet? Der Reihe nach, festgemacht an der Landesbauordnung NRW.

Wann der Dachgeschossausbau eine Genehmigung braucht

In Nordrhein-Westfalen sind Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen genehmigungspflichtig, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt (§ 60 Absatz 1 BauO NRW). Wird aus einem Speicher, der bisher als Abstellraum galt, ein Schlafzimmer oder Büro, ist das eine solche Nutzungsänderung. Verfahrensfrei wäre sie nur, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen in Betracht kommen als für die bisherige (§ 62 Absatz 2 BauO NRW). Genau das ist bei Wohnraum aber der Fall: Es gelten zusätzliche Anforderungen an Raumhöhe, Belichtung und Rettungswege. Am Bauantrag führt deshalb in aller Regel kein Weg vorbei.

Entscheidend ist, was in der Bauakte steht. Ist das Dachgeschoss dort bereits als Wohnraum genehmigt, dürfen Sie renovieren, dämmen und Wände stellen, ohne neu zu beantragen. Steht dort Trockenboden oder Abstellraum, brauchen Sie die Genehmigung. Die Bauakte können Sie bei der Bauaufsicht Ihrer Stadt einsehen. Den Antrag selbst muss eine bauvorlageberechtigte Person erstellen, in der Praxis ein Architekt oder Bauingenieur (§ 67 BauO NRW).

Welche Anforderungen für Wohnräume im Dach gelten

Die BauO NRW nennt konkrete Werte für Aufenthaltsräume. Allgemein sind 2,40 m lichte Höhe gefordert; im Dachraum genügen 2,20 m, allerdings über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche, wobei Raumteile bis 1,50 m Höhe gar nicht mitzählen (§ 46 Absatz 1). Für Tageslicht müssen die Fensteröffnungen mindestens ein Achtel der Netto-Raumfläche ausmachen (§ 46 Absatz 2).

Dazu kommt der Rettungsweg. Jedes Geschoss mit Aufenthaltsräumen braucht zwei voneinander unabhängige Rettungswege (§ 33 BauO NRW). Der erste ist die Treppe, der zweite ist im Einfamilienhaus meist ein Fenster, das die Feuerwehr anleitern kann. Dieses Fenster muss im Lichten mindestens 0,90 m mal 1,20 m messen, die Brüstung darf höchstens 1,20 m über dem Fußboden liegen, und in der Dachschräge darf die Unterkante höchstens 1 m von der Traufkante entfernt sein (§ 37 Absatz 5).

Kniestock und Statik: was das Dach hergeben muss

Ob sich der Ausbau lohnt, entscheidet zuerst der Kniestock, also die niedrige Außenwand unter der Dachschräge. Er bestimmt, wie viel der Grundfläche als Wohnfläche zählt: Flächen unter 1 m lichter Höhe zählen gar nicht, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, erst ab 2 m voll (§ 4 Wohnflächenverordnung). Ein niedriger Kniestock frisst also Wohnfläche, auch wenn die Grundfläche auf dem Papier groß aussieht.

Die zweite Vorgabe macht die Statik. Der Ausbau bringt Lasten mit, für die der alte Dachstuhl nie gedacht war: Dämmung, Beplankung, Fußbodenaufbau, Möbel, Menschen. Ob die Decke unter dem Dachboden das aufnimmt, gehört vor der Planung von einem Tragwerksplaner geprüft. Nach unserer Erfahrung zeigt sich dabei oft, dass die Sparren für die nötige Dämmstärke nicht tief genug sind; dann werden sie aufgedoppelt. Das ist Alltag im Altbau, kein Grund zur Absage, aber ein Kostenpunkt, der früh auf den Tisch gehört.

Dämmung: die Vorgabe aus dem GEG

Wer die Dachschräge ausbaut und dabei die Dämmung erneuert oder erstmals einbaut, muss einen Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 0,24 W/(m²·K) erreichen (Gebäudeenergiegesetz, Anlage 7). Üblich ist die Zwischensparrendämmung, bei der der Dämmstoff zwischen die Sparren geklemmt wird, ergänzt um eine Untersparrendämmung, wenn die Sparrentiefe nicht reicht. Nach co2online kostet die Zwischensparrendämmung etwa 70 bis 120 Euro je Quadratmeter, die Untersparrendämmung 30 bis 80 Euro (Stand September 2025). Für die Dämmung gibt es 15 Prozent Zuschuss aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG Einzelmaßnahmen, Antrag beim BAFA). Der Bonus von 5 Prozentpunkten für einen individuellen Sanierungsfahrplan ist seit Juli 2026 an ein Mindestinvestitionsvolumen von 30.000 Euro geknüpft; ob Ihr Projekt darüber liegt, klärt die Energieberatung vor dem Antrag. Welche Bauweise wann passt, steht im Beitrag zu den Arten der Dachdämmung.

Ein Punkt entscheidet über Erfolg oder Schaden: die luftdichte Ebene. Die Dampfbremse muss lückenlos verklebt sein, sonst wandert Raumfeuchte in die Konstruktion und kondensiert dort im Gebälk.

Was der Dachgeschossausbau kostet

Für die Gesamtkosten eines Dachgeschossausbaus gibt es keine amtliche Statistik. Die folgenden Spannen sind deshalb ausdrücklich unsere Einschätzung aus eigenen Projekten, keine belegten Marktdaten; belegt sind die oben genannten Dämmkosten.

Preistreiber sind vor allem Bad und Treppe, weil dort Sanitär, Heizung und Zimmererarbeiten zusammenkommen. Was einzelne Dachfenster kosten und wovon der Preis abhängt, steht im Beitrag zu den Dachfenster-Kosten. Rechnen Sie zusätzlich Nebenkosten für Tragwerksplanung, Bauantrag und Gerüst ein.

Die Reihenfolge der Gewerke

Beim Dachausbau gilt dieselbe Logik wie bei jeder Sanierung: erst Rohbau, dann Technik, dann Oberfläche.

1. Genehmigung und Statik klären
2. Dachfenster einbauen, solange die Schräge offen ist
3. Dämmung und Luftdichtung herstellen
4. Elektro- und Sanitärleitungen als Rohinstallation verlegen
5. Trockenbau: Schrägen beplanken, Ständerwände stellen
6. Bodenaufbau einbringen
7. Malerarbeiten

Warum diese Reihenfolge auch im übrigen Haus gilt, steht im Beitrag zur Reihenfolge der Gewerke. Als Generalunternehmer beauftragen und koordinieren wir diese Fachbetriebe für Sie: ein Ansprechpartner, ein Vertrag, eine Rechnung. Den Innenausbau selbst übernimmt unser Team für Trockenbau.

Ideen für den Dachausbau

Was aus dem Geschoss werden kann, hängt an Licht und Leitungen. Ein Arbeitszimmer stellt die geringsten baulichen Ansprüche und profitiert von der gleichmäßigen Helligkeit unter Dachfenstern. Ein Schlafzimmer mit eigenem Bad bleibt bezahlbar, wenn das neue Bad über dem bestehenden liegt und die Leitungswege kurz sind. Eine Einliegerwohnung geht darüber hinaus: Als eigene Nutzungseinheit braucht sie ihre eigenen zwei Rettungswege (§ 33 BauO NRW), und der Bauantrag wird entsprechend umfangreicher. Legen Sie die Zielnutzung deshalb vor dem Antrag fest, denn sie bestimmt Genehmigung, Technik und Budget zugleich.