Altbausanierung: Architekt oder Generalunternehmer? Wer wann zuständig ist

Wer einen Altbau sanieren will, bekommt zwei Ratschläge, die sich zu widersprechen scheinen: den Architekten beauftragen oder den Generalunternehmer. Beide sind richtig, nur nicht für dasselbe Projekt. Dieser Beitrag ordnet ein, wer wofür zuständig ist, in welchen Fällen Sie rechtlich keine Wahl haben und wie beide Rollen zusammenarbeiten. Die genannten Paragraphen gelten für Nordrhein-Westfalen; andere Bundesländer regeln es ähnlich, aber nicht wortgleich.

Was ein Architekt bei der Altbausanierung leistet

Ein Architekt plant das Gebäude als Ganzes: Er bewertet die Substanz, entwickelt den Entwurf, erstellt die Genehmigungsunterlagen und kann die Ausführung überwachen. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) beschreibt diese Arbeit in neun Leistungsphasen, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Zwei davon sind für Bauherren besonders greifbar: die Genehmigungsplanung, aus der der Bauantrag entsteht, und die Objektüberwachung, in der der Architekt die Arbeit der Betriebe auf der Baustelle kontrolliert.

Der Architekt ist dabei Ihr Planer, nicht der Ausführende. Er baut nicht selbst, sondern entwirft, schreibt aus und prüft. Genau diese Unabhängigkeit macht ihn bei komplexen Umbauten zur richtigen ersten Adresse: wenn der Grundriss neu gedacht werden soll, wenn die Substanz unklar ist oder wenn mehrere Varianten gegeneinander abgewogen werden müssen. Wer einen Architekten in der Nähe sucht, findet ihn über die öffentliche Architektensuche der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen.

Wann Architekt oder Tragwerksplaner Pflicht sind

In drei Fällen ist das keine Geschmacksfrage mehr:

Das Vorhaben braucht eine Baugenehmigung. Bauvorlagen für genehmigungspflichtige Errichtung und Änderung von Gebäuden müssen in NRW von einer bauvorlageberechtigten Person erstellt sein, also in der Regel von einem Architekten oder einem dafür eingetragenen Ingenieur (§ 67 BauO NRW). Bei der Altbausanierung betrifft das typischerweise Anbau, Aufstockung und Nutzungsänderung, etwa wenn aus einer Werkstatt Wohnraum werden soll.

Sie greifen in die Statik ein. Wer eine tragende oder aussteifende Wand verändert, braucht auch ohne Genehmigung einen Fachnachweis: Bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2, also typischen Ein- und Zweifamilienhäusern, ist der Eingriff nur dann verfahrensfrei, wenn eine qualifizierte Tragwerksplanerin oder ein qualifizierter Tragwerksplaner bescheinigt, dass die Standsicherheit des Gebäudes nicht gefährdet ist (§ 62 Absatz 1 Nummer 11 BauO NRW). Bei größeren Gebäuden kommt ein geprüfter Standsicherheitsnachweis hinzu (§ 68 BauO NRW). Welche Wand trägt, sieht man ihr nicht an; das entscheidet die Berechnung, nicht der Augenschein.

Das Haus steht unter Denkmalschutz. Wer ein Baudenkmal beseitigen, verändern oder anders nutzen will, braucht eine Erlaubnis der Unteren Denkmalbehörde (§ 9 Denkmalschutzgesetz NRW). Hier gehört ein Planer mit Denkmal-Erfahrung an den Tisch, bevor das erste Angebot eingeholt wird.

Was ein Generalunternehmer leistet

Ein Generalunternehmer übernimmt die Ausführung als Ganzes. Wir führen und koordinieren alle Gewerke, vom Abbruch bis zum Maler. Für Sie heißt das: ein Ansprechpartner, ein Vertrag, eine Rechnung.

Der eigentliche Wert liegt in den Schnittstellen. Bei einer Altbausanierung greifen zehn und mehr Gewerke ineinander, und die meisten Baustellenprobleme entstehen nicht in einem Gewerk, sondern zwischen zwei Gewerken. Warum die Reihenfolge der Gewerke über Kosten und Termine entscheidet, haben wir separat beschrieben.

Dazu kommt die Gewährleistung. Mängelansprüche bei Bauwerken verjähren fünf Jahre nach der Abnahme (§ 634a BGB). Mit einem Generalunternehmer richten sich diese Ansprüche gegen einen einzigen Vertragspartner. Wer zehn Betriebe einzeln beauftragt, muss im Streitfall erst klären, welcher davon zuständig ist, und genau daran scheitern viele Reklamationen.

Wie beide Rollen zusammenspielen

Zwei Konstellationen haben sich bewährt:

Architekt plant, Generalunternehmer führt aus. Bei Umbauten mit Genehmigung entwirft der Architekt, stellt den Bauantrag und übergibt dann an einen Generalunternehmer, der die gesamte Ausführung übernimmt. Wenn Sie möchten, behält der Architekt die Objektüberwachung: Dann prüft ein unabhängiger Fachmann die Arbeit des Unternehmens, das gebaut hat.

Generalunternehmer ohne Architekt. Bleibt der Grundriss bestehen und ist keine Genehmigung nötig, deckt die Ausführungsplanung des Generalunternehmers das Projekt ab: Bad, Heizung, Elektrik, Böden, Wandaufbauten. Das ist die klassische Kernsanierung innerhalb der bestehenden Struktur.

Förderung: die dritte Rolle im Spiel

Für die Bundesförderung kommt eine Rolle hinzu, die oft übersehen wird. Der KfW-Kredit 261 fördert die Sanierung zum Effizienzhaus mit bis zu 150.000 Euro Kredit je Wohneinheit, für Baudenkmäler gibt es die eigene Stufe Effizienzhaus Denkmal. Voraussetzung ist, dass ein Experte für Energieeffizienz eingebunden wird (KfW, Stand 2026). Diese Rolle übernimmt weder der Architekt noch der Generalunternehmer automatisch; manche Architekten sind zusätzlich als Energieeffizienz-Experten gelistet, viele nicht. Fragen Sie das ab, bevor Sie beauftragen. Wie wir das in unseren Projekten organisieren, steht auf der Seite zur Förderberatung.

Diese Fragen sollten Sie vor der Beauftragung stellen

Dem Architekten:

• Welche Altbauten vergleichbaren Alters haben Sie saniert? Referenzen aus derselben Bauepoche sagen mehr als Neubauprojekte.
• Welche Leistungsphasen übernehmen Sie, und wer überwacht die Ausführung, wenn Sie es nicht tun?
• Wer erstellt die Tragwerksplanung, und ist sie im Angebot enthalten?

Dem Generalunternehmer:

• Wer erstellt die Ausführungsplanung, und wann ziehen Sie einen Tragwerksplaner hinzu?
• Stehen alle Gewerke in einem Vertrag mit einer Gewährleistung?
• Wie gehen Sie mit Funden wie Asbest um, und was steht dazu im Vertrag? Womit Sie in älteren Häusern rechnen müssen, steht in unserem Beitrag über Schadstoffe im Altbau.
• Wie werden unvorhergesehene Leistungen beauftragt und abgerechnet?

Seriöse Anbieter beantworten diese Fragen schriftlich. Eine ausweichende Antwort ist auch ein Ergebnis: Sie haben dann früh erfahren, was Sie wissen mussten.

Unsere ehrliche Einordnung

Wir sind Generalunternehmer und haben ein wirtschaftliches Interesse daran, dass Sie Ihre Sanierung bei uns beauftragen. Gerade deshalb gehört hierher: Bei komplexen Umbauten, bei Eingriffen in die Statik und beim Denkmal ist der Architekt die richtige erste Adresse, nicht wir. Steht der Umfang dagegen fest und bleibt der Grundriss, ist die Komplettsanierung aus einer Hand unser Handwerk. Und wenn Ihnen ein Anbieter erklärt, für den Durchbruch der tragenden Wand brauche es keinen Statiker, beenden Sie das Gespräch.